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来源:新博qg777钱柜误乐平台 作者:新博qg777钱柜误乐平台 人气: 发布时间:2019-10-26
摘要:  你的第一套房   1、宏观经济就像天气预报,可以作为参考,但并不是决定性因素。与其犹豫要不要买,不如想,既然迟早要买,那么什么时候买,买哪里,怎么买的切实问题。这是你从不切实际到学会思考的实质性转变。恭喜你,成长了。   2、当你有了买房计划的时候,你不会再月光,而是学会心甘情愿的存钱,甚至超市购物开始比较价格。这种买房带来的既是压力,也给你一种有了长期目标而逐渐实现的满足感。这和刷抖音、玩王者荣耀、逛街买衣服的快感是完全不同的。你学会有计划、有目标的规划你未来的人生。   3、买房要学会的第一课就是
  你的第一套房
 
  1、宏观经济就像天气预报,可以作为参考,但并不是决定性因素。与其犹豫要不要买,不如想,既然迟早要买,那么什么时候买,买哪里,怎么买的切实问题。这是你从不切实际到学会思考的实质性转变。恭喜你,成长了。
 
  2、当你有了买房计划的时候,你不会再月光,而是学会心甘情愿的存钱,甚至超市购物开始比较价格。这种买房带来的既是压力,也给你一种有了长期目标而逐渐实现的满足感。这和刷抖音、玩王者荣耀、逛街买衣服的快感是完全不同的。你学会有计划、有目标的规划你未来的人生。
 
  3、买房要学会的第一课就是妥协。因为资金有限,地段好、品质好、房龄新的房子你是买不到的,符合你要求的,大多数都在远郊区。所以请调整好自己的心态,不要怀疑甚至否定自己的人生价值,不要抱怨社会不公。客观的了解你能买到的房子是什么样的。有多少钱,办多大事,不矫情,不气馁。
 
  4、你的第一套房未必要新房,因为预算有限,选择新房就意味着房子要很远很远。既然买房是为了解决居住需求,最基本的就是距离你上班的地点近,距离地铁近。尽管面积小,房龄也老,但毕竟是有家了,有了自己可以遮风挡雨的地方,不必害怕被房东催租的恐惧。
 
  5、房子的换手率是一个很重要的因素。尤其当置换的时候,你就知道买市区老破小的正确性。因为面积小,所以总价低,对买家的资金门槛要求不高;因为临近地铁,房子会相对抢手,一旦卖房,周期相对较快。如果不着急,还可以先把房子租出去,租金也会可观。对于远郊的,比如X里春风,缇香郡之类,大概率要砸在手里了。
 
  6、对于在北京买房的刚需,动辄上百万的首付款,不要因为缺少三十万就想着等一两年凑够了再说。只要你的工作够稳定,有还款能力,那么通过信用卡或者借款的方式,想想办法就能凑齐,这真不是多大的难事。因为楼市牛长熊短,像17年底、18年底、以及当下的这种相对低点的时机,真的不多。
 
  7、6个钱包真的是很可耻的事情吗?不一定。如果你已经为了买房存储一笔钱,还差一小部分的时候,长辈们是绝对非常愿意把钱包借给你买房的。
 
  比起爸妈被忽悠去买坑人的保健品、投资大多数不靠谱的理财产品,你可以当作这笔钱是借爸妈的,准时归还给他们利息。在未来10年20年,房子一定是会增值的,可能增值幅度不是很多,但也算稳健。从这个角度来说,6个钱包凑来的首付,是全家人比较稳健的理财方式。
 
  8、征信是非常非常重要的。会影响你的房贷额度。一定要重视,不要逾期还信用卡,尽可能的不要上征信的网贷产品。另外,计算你要贷款的额度,保证工资是月供的两倍,如果工资不够,要记得提前半年到一年养流水。
 
  你的第二套房,关于置换
 
  第一套房是妥协而来的上车盘,主要考虑换手率,当有一定的经济实力、家庭多了新成员后,你置换的房子就要考虑很多方面,更考验看盘、跑盘的能力了。
 
  9、这个时候大多数家庭有了孩子,孩子有稳定的成长环境非常重要,所以小区的业主成分构成,是你最需要考虑的因素之一。业主自住的比较多,那么小区的氛围就会更加稳定,事实证明,家庭背景相似的小伙伴,更适合一起玩耍。
 
  10、依旧在预算有限的情况下,先别盲目跑盘。列出你要求的几个重点诉求,比如孩子九年制教育最好在同一个区域,方便上下学接送、周边要有大型商圈和地铁、距离上班地点不能太远、周边有三甲医院方便老人生病及时就医等等。
 
  按照需求从强到弱排序,在某APP上选择出10-15个左右的小区,再集中一个时间段密集的看盘。
 
  排除法试试,非常有效。
 
  11、为什么要突击式的密集看盘呢。因为小区、楼盘的好坏,你在同一时间看的话,对比感会非常强烈,印象也会很深刻。如果看盘量足够,当你对小区的户型、朝向、物业、车位等等了如指掌。
 
  尽管此时你还不能确定最终买哪个小区,但长久的看盘,通过诉求由强到弱的排除法,你已经瞄准3-5个小区了。
 
  更惊喜的是,当市场突然放出来一套价格比较笋的房源时,你做出决策的时间就会更快,也容易比别人更早锁定房源。
 
  12、房价是一个比较复杂的体系。不同楼栋楼层、户型的价格都不一样。尤其在北京,同一地段不同的小区,价格可能会差一半。这也是为什么要密集看房的原因。
 
  只有详细了解了不同房源的实际成交价格,你才会知道什么样的价格是真的笋,什么样的价格,看起来便宜,但是因为临街、楼层低、或者其他隐形的不确定因素导致卖价低。
 
  13、对于不熟悉房源的买家来说,不用过多的贪图价格便宜。同一小区,一个单价7万/平方米,一个单价7.5万/平方米,那么买便宜的房子就更划算吗?也未必。
 
  如果楼层低,可以考虑,如果户型差一点,也可以考虑。但是楼层低+户型差+临街+楼间距近等等都有,那买了真的血亏。
 
  14、北京是卖方很强势的市场。房屋成交过程中的税费,都是由买家买单。所以二手房的税费怎么收,是你务必要了解的知识点。如果稀里糊涂的买了房,很可能事后要多付出几十万的学费。
 
  比如房龄已经满五年并且是卖房家庭的唯一住房,那么是最理解的情况,如果没有满五年,就要交个税。北京的个税是上缴最狠的。其他城市有可能是房价全款的1%,北京要交(网签价-原值)*20%,20%的差价真的让人吐血。
 
  所以当你看到一个非常优质的房源,同时价格特别低的时候,也不一定是笋盘,请先看看,房源是不是满五唯一。
 
  15、另外,满五的未必比满二的好。满五不唯一比满二不唯一的个税可能要高更多。因为五年前房子要比两年前更低,房子价格差值更大,所交个税也就更多。
 
  16、是不是满五不唯一的一定不能买?不满二的一定不能买?其实未必。比如低总价的小户型房子,全款买入,那么网签价是有可能做的很低,个税就很少了(咳咳,这段掐了,别说出去)。
 
  再比如,不满二的房子业主为了尽快脱手,给出一个很低的价格,加上所有税费,比市场价还要低,那也是可以考虑的,但对于首付的要求就很高。
 
  因为首付、贷款都有很大的灵活性,具体问题具体问题,没有绝对。
 
  置业顾问、二手房中介的选择
 
  置业顾问特指的是新房。二手房中介指的是二手房。新房和二手又有很多不同之处。
 
  在买房过程中,置业顾问、中介的佣金是很高的。但入门门槛很低,专业度要求很高,这是一个底限很低,上限很高的职业。
 
  所以,选择一个很好的销售,那么就是你买房路上强大的助手,选择一个经验不足,态度也不好的销售,那就是猪队友,很有可能,给你带来很大的损失。
 
  17、很多销冠,并不以逼定客户为主要目标。一个优秀的置业顾问,会把楼盘的卖点精准的展现出来,告诉你购买这个楼盘的逻辑点在哪里。很多销冠,并不以逼定客户为主要目标。甚至会坦白告诉你项目的不利因素。
 
  如果一个销售,只吹楼盘的利好,并不值得信任。但他把楼盘的优缺点都展示出来,让客户有充分的知情权,反而更能坚定客户要购买的决心。
 
  如果置业顾问连区位图、沙盘都讲不好,或者一看就是背稿的那种感觉,直接PASS掉。这样的置业顾问,大概率对你的诉求也不会上心。
 
  18、哪怕楼盘再火,排卡的人再多,优秀的置业顾问,并不会冷落任何一个客户。因为意向客户基数越多,排卡的就越多,成交的概率也就越大。
 
  很多所谓的经验人士告诉你,置业顾问不爱搭理你,是因为楼盘热销,置业顾问对你很好,是因为楼盘卖的不好。这些话,都不绝对,甚至大概率是错的。
 
  19、不要在没有经验的年轻中介身上浪费时间,二手房是一个非常讲究深耕区域、了解房源的市场,最好找老中介或者店长。
 
  优秀的二手房中介,给我的感觉是各显神通。看一个中介靠谱不靠谱,先看他对小区是不是足够熟悉。
 
  提前把你要找的小区,网上相关信息找好。直接以聊天的形式问中介,小区的价格、最近的成交价、房源情况、小区楼栋数、户型等等,如果中介一问三不知道,就直接PASS。
 
  优秀的中介会根据你的需求,帮你推荐合适的房源。一般的中介,只会推给你们,他们最近要加推的房源,根本不关心业主想要买什么。
 
  优秀的中介会认识小区里的业主,从广场舞大妈那里获取到很多信息,帮你判断房东靠不靠谱,甚至推断买房的价格还可以谈到多少。一般的中介甚至连房东卖房的理由都不知道。
 
  优秀的中介熟悉二手房的操作流程,往往在首付、贷款技巧上,会帮你很多。甚至避免掉一些税费、做高贷款额度提高买房预算等等(这些涉及了灰色的知识点)。这是他们最强大的竞争力。差的中介,只问你的首付预算,既不考虑税费,也不考虑贷款方式,直接PASS。
 
  20、无论是置业顾问,还是二手房中介,一开始有防备心很重要,但当你选择了靠谱的战友,那么就是共同的利益方,目的都是为了顺利达成交易。关键时刻,一定要想办法让对方完成你的诉求。
 
  比如新房房源不够好,你要选择优质房源,那么一旦有人反悔让出一套不错的房源,置业顾问一定会帮你争取,优先锁定房源。
 
  再比如二手房,中介一定是要向着你的。因为佣金是你给,所以在价格谈判上,要信任你的中介,他会尽量为你争取最大的空间。前提是你的要求要强势。
 
  就我知道的,不少跳过中介,买家贸然和卖家杀价,最后谈崩的例子,很多很多。
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